Кораев Константин Борисович, доктор юридических наук, доцент, заведующий кафедрой предпринимательского и энергетического права
д. 30-32, литер А, канала Грибоедова наб., г. Санкт-Петербург 191023
Konstantin B. Koraev, Dr. Sci. (Law), Associate Professor, Head of the Department of Business and Energy Law
В статье рассматривается сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, анализируются ее правовая природа и значение как акта укрепления права. Автор подчеркивает, что государственная регистрация выполняет функцию внешнего признака права, обеспечивая его защиту и стабильность гражданского оборота. Особое внимание уделяется историческим моделям регистрации — немецкой и французской, которые демонстрируют различные подходы. Современное российское законодательство сочетает элементы обеих систем, что позволяет гибко регулировать отношения в сфере недвижимости. Автор исследует ключевые вопросы теоретической модели государственной регистрации: объект регистрации (право или сделка); юридическую природу регистрации (принцип внесения или противопоставимости); возможность оспаривания записей в реестре (негативная или позитивная система); принцип публичной достоверности и его влияние на защиту добросовестного приобретателя; степень открытости реестра (принцип гласности). Критически оценивается судебная практика, которая зачастую игнорирует принцип публичной достоверности, требуя от приобретателей недвижимости дополнительных действий по проверке прав продавца. Предлагаются изменения в законодательство для усиления защиты добросовестных участников оборота. В заключение делается вывод о том, что государственная регистрация является важнейшим механизмом укрепления прав на недвижимость, обеспечивающим баланс интересов собственников и приобретателей. Эффективность этой системы зависит от четкого определения ее правовой природы и последовательного применения принципов регистрации.
The paper examines the essence of state registration of rights to real property and transactions involving such property, analyzing its legal nature and significance as an act of securing the rights. The author emphasizes that state registration serves as an external indicator of rights, providing protection and stability to transactions regulated by civil law. Special attention is given to historical models of registration, namely, the German and French systems that demonstrate differing approaches. Contemporary Russian legislation combines elements of both systems, facilitating a flexible regulation of relationships in the real property sector. The author investigates key issues within the theoretical framework of state registration. They include the object of registration (whether it pertains to rights or transactions), the legal nature of registration (the principle of entry versus the principle of opposability), the potential for contesting entries within the registry (negative versus positive systems), the principle of public authenticity and its impact on the protection of bona fide purchasers, as well as the degree of transparency within the registry (the principle of publicity). A critical assessment of judicial practices reveals a tendency to overlook the principle of public authenticity, often imposing additional verification requirements on property purchasers regarding the rights of sellers. The paper proposes legislative amendments aimed at enhancing the protection of bona fide participants in transactions. In conclusion, the author asserts that state registration serves as a fundamental mechanism for reinforcing property rights, thereby ensuring a balance between the interests of owners and purchasers. The effectiveness of this system hinges on a clear definition of its legal nature and the consistent application of registration principles.
The authors declare that there are no conflicts of interest present.