Правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В статье рассматривается сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, анализируются ее правовая природа и значение как акта укрепления права. Автор подчеркивает, что государственная регистрация выполняет функцию внешнего признака права, обеспечивая его защиту и стабильность гражданского оборота. Особое внимание уделяется историческим моделям регистрации — немецкой и французской, которые демонстрируют различные подходы. Современное российское законодательство сочетает элементы обеих систем, что позволяет гибко регулировать отношения в сфере недвижимости. Автор исследует ключевые вопросы теоретической модели государственной регистрации: объект регистрации (право или сделка); юридическую природу регистрации (принцип внесения или противопоставимости); возможность оспаривания записей в реестре (негативная или позитивная система); принцип публичной достоверности и его влияние на защиту добросовестного приобретателя; степень открытости реестра (принцип гласности). Критически оценивается судебная практика, которая зачастую игнорирует принцип публичной достоверности, требуя от приобретателей недвижимости дополнительных действий по проверке прав продавца. Предлагаются изменения в законодательство для усиления защиты добросовестных участников оборота. В заключение делается вывод о том, что государственная регистрация является важнейшим механизмом укрепления прав на недвижимость, обеспечивающим баланс интересов собственников и приобретателей. Эффективность этой системы зависит от четкого определения ее правовой природы и последовательного применения принципов регистрации.

1. Базанов И. А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. 2004 // URL: https://www.consultant.ru/edu/student/download_books/book/proiskhozhdenie_sovremennoj_ipoteki_novejshie_techeniya_v_votchinnom_prave_v_svyazi_s_sovremennym_stroem_narodnogo_hozyajstva/.

2. Бевзенко Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. № 5, 6 ; 2012. № 1.

3. Бевзенко Р. С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество // Закон. 2015. № 4. С. 29–38.

4. Дмитриев Г. И., Руш Н. А. Сравнительный анализ современных систем регистрации прав на недвижимость // Современные технологии. Системный анализ. Моделирование. 2013. № 2 (38). С. 251–258.

5. Жужжалов М. Б. Требование о государственной регистрации перехода права собственности // Проблемы регистрации прав, фиксации и удостоверения юридических фактов гражданского права : сборник статей. М. : Статут, 2013. С. 61–108.

6. Мейер Д. И. Русское гражданское право // URL: http://civil.consultant.ru/elib/books/45/page_32.html.

7. Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Ч. 1 : Вотчинные права. М. : Статут, 2002.

8. Рудоквас А. Д. О влиянии регистрационной системы на оборот недвижимости // Вестник гражданского права. 2022. № 1.

9. Суханов Е. А. Вещное право : научно-познавательный очерк. М. : Статут, 2017. 560 с.